De Hipotecas e Intereses

Tras el ocupadísimo septiembre que tuve (tuvimos), que se pasó a base de mirar muebles, armarios, banquetas, cocinas, salones, camas, etc. he (hemos) pasado al siguiente nivel en esto de hacerse con una vivienda digna, que según la constitución es un derecho que tengo como ciudadano.

Claro que como no se dice cuánto te tiene que costar ese derecho, pues así está la cosa, que a pesar de decir que el crecimiento de los precios se ralentiza, y blah, blah, blah, no te quedan más pelotas que dejarte encadenar por un crédito, en el banco que más te guste, y casi de por vida.

Una condena a 20, 25 ó 30 años y un día, a elegir. Con un interés basado en un mercado que está por los suelos.

Estas cosas las ve uno cuando le tocan de cerca, supongo, así que vamos allá, hoy toca hablar de tu novia para el resto de tu vida, hasta que la muerte os separe: Hipoteca de mi vida, hipoteca de mi amor.

Aún no he (hemos) decidido a qué banco regalarle los intereses de un dinero que no tenemos, pero confiamos en ganar a lo largo de los próximos muchos años, pero sí que he (hemos) echado un ojo a varias opciones que se nos han plantado delante de la puerta como un perro abandonado esperando a que lo acojas en tu casa.

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Money, money, money, money


La primera opción es ir a un banco sin más. Vas, preguntas por un crédito y te dan sus condiciones. Años, interés fijo y/o variable, comisiones, gastos, etc.

Normalmente puede ser una buena opción ir a tu banco habitual, puede que donde tengas domiciliada la nómina, o tus ahorros, o tu tarjeta de crédito/débito, etc y ver si los años que has sido cliente te sirven para algo.

La segunda, y que valoramos como la buena, es subrogarnos. Resulta que la constructora ya negoció en su día un megacrédito con un banco. Ahora tienes la posibilidad de asumir un pedazo de esa tarta y pagar al banco sin tener que pagar gastos iniciales, ya que el crédito que asumes ya existe.

La tercera, y que últimamente está de moda, son las hipotecas interneteras, tipo ING Direct, y esas cosas.

Estas prometen que tienes un gran interés variable (Euríbor + 0.49) y no tener ninguna comisión.

El Euríbor es un índice de referencia, un número que se calcula en base a varias cosas y que da una idea de cómo se está prestando el dinero en ese momento. Normalmente se actualiza anualmente, y puede subir o bajar. Si sube, más vas a pagar, si baja, menos.

Los bancos, normalmente, puede llegar a darte un Euríbor + 0.5, pero pueden dejarte pagarlo a más años (hasta 40, frente a los 30 de las interneteras). Esto puede ser bueno o malo según el caso. Está claro que cuanto más tardes en pagar, más intereses vas a pagar, pero si tienes la intención de no llegar a pagarlo en todo ese tiempo (tal vez porque veas posibilidades de venderla antes, o de irte a otro sitio a vivir, etc), tal vez te venga mejor pagar menos cada mes al principio y cancelarla de tacada después.

Y es que aquí ya entrarían las comisiones. Los bancos, para protegerse de una eventual entrada de dinero que tengas (que ganes una lotería, o la vendas, por ejemplo), ponen las comisiones. Cada vez es más raro que haya comisión de apertura, porque las que más importan son las de cancelación, tanto parcial como total. De hecho, la que más importa es la de cancelación parcial.

Esta es la que se aplica si pagas de una tacada un trozo de tu hipoteca más allá de lo que te toca. Es evidente que te acabas de ahorrar una buena tajada en intereses, porque eso ya lo has devuelto, así pues, los bancos dicen vale, te acabas de ahorrar una buena tajada, pero te la vamos a cobrar en forma de comisión. A mí me han dado un 1% siempre que la tajada sea mayor al 20% del total del crédito por año. La de cancelación total te da lo mismo, porque si tienes un 200% de comisión por cancelación total y un 0% de cancelación parcial, con devolver todo menos un euro es parcial y no se te cobra, y luego la cancelación total sería de un euro... aplicándole la comisión de cancelación total.

Así pues, de todas esas cosas buenas que te hablan los de las interneteras, resulta que una comisión no importa, la de apertura cada vez se ve menos, y la de cancelación parcial no es tan fiera como la pintan.

¿Dónde ganan entonces las interneteras? Pues en los gastos iniciales. En realidad me da la sensación de que son empresas que dan servicios de intermediarios en los créditos. Ellos no ganan con los intereses o las comisiones, sino que ganan cuando hacen de intermediarios al principio, en la gestación del crédito. Que si gastos de notaría, que si gastos de gestoría, que si gastos de tasación, que si gastos de registro... vamos que lo que te ahorras en la hipoteca te lo dejas al principio y es donde ganan contigo.

En un banco estos gastos suelen ser menores, así que en el fondo suele ser mejor asumir ciertas comisiones, amén de un interés un poco mayor. Puede que al final acabes pagando más o menos lo mismo, pero lo pagarás más tarde.

Cualquiera sabe que un euro hoy vale más que un euro mañana (preguntad a vuestras abuelas lo que hacían con un duro en sus tiempos), así que un euro a pagar hoy es peor que un euro a pagar mañana.

Además, si te toca la lotería y vas a cancelar la hipoteca, no creo que te duela mucho una comisión del 1%. Sales ganando porque en el fondo no pagarás tanto interés al final. A las interneteras les da igual, porque para entonces ya han ganado contigo lo suficiente como para que les dé igual.

No quería dejar de comentar que ahora casi todos se agarran al interés variable. Y yo no lo tengo tan claro. Ahora el Euríbor está muy bajo, por lo que es probable que suba. ¿Cuánto? No lo sé, si lo supiera no os lo diría y me aprovecharía de ello... Imagina que tienes un Euríbor + 0.5 y una cuota mensual que puedes asumir. De repente, el Euríbor se dispara y pasa de un 2 a un 4 (no me pidas explicaciones de por qué sube o baja el Euríbor, que no soy un experto): enhorabuena, tu cuota se acaba de disparar y tienes que volver a casa de tu madre para pagar tu casa. Supongo que el Euríbor puede subir un poco y mantenerse y bajar, y subir, pero en ciertos valores asequibles por el gran público, porque como pegue una subida importante, muchas familias no van a poder hacer frente a sus hipotecas y entrarían en bancarrota. Y creo que eso es algo que como país no se puede asumir. Para evitarlo, puedes tirar por un interés fijo. Suele ser mayor que el mercado, pero sabes que no depende de él, de modo que si las aguas se ponen bravas, tú estarás a salvo en tu isla fija. Claro que si el mercado se mantiene bajo, vas a salir perdiendo... ¿Qué hacer? No lo sé. Que alguien deje un comentario al respecto...


Así pues, amiguetes, si alguien está en la tesitura de entrar en el mercado inmobiliario, que sepa que no es oro todo lo que reluce en internet, y que debe mirar las opciones teniendo en cuenta no sólo lo que te dicen las campañas publicitarias que debes mirar (que es lo que a ellos les conviene), sino echar cuentas para darte cuenta que a lo mejor te merece la pena pagar 500 euros más durante varios años, para ahorrarte ahora cinco veces esa cantidad...

3 comentarios:

illa dijo...

Yo también me meto en hipoteca Grka. Y lo tenemos muy claro: Nada de Euríbor. Que luego llega la bofetada del mes y los disgustos.
Además, nadie me lo ha recomendado.
Eso es para valientes. Y con el dinero, yo no juego:P.
En un futuro podremos discutir sobre muebles jiji.

JaviM dijo...

Aupa Gorka! pues yo también me acabo de casar (con un banco).
Si no os fiais del Euribor tienes el IRPH, que al final se calcula con una media de las ofertas bancarias y "cajarias" (yo me he decantado por esta última y paso de las anteriores. Mi ética bancaria me impide estar con un banco aunque las cajas cada vez me gustan menos) y destaca porque es menos volátil, a priori.

Joder, tío, que me vas a quitar el curro como economista. Vaya tratado! (o chapa según se mire, pero muy loable).

Indiscutiblemente, si acudis a la oferta bancaria, mi consejo es el siguiente. Comportaos como auténticos perros. Vais a una entidad a que os den una oferta. Luego vais a la vuestra y con la excusa de que sois cleitnes fieles desde hace un montón de años, les presionais para que os la mejoren. Ellos lo intentarán, doy fe. En mi caso lo igualaron con la que finalmente he elegido porque me obligaban a hipotecar el 30% del piso de mis aitas. ¿Están locos? Clama al cielo!

Hay que ser un perro en busca sobras. Un 0,05 % menos en el diferencial, en el caso de elegir el tipo variable, puede suponer un ahorro de unos 8.000 euros en mi caso.

Otra opción de fuerza es pedir, menos del 80% del valor de tasación al banco. Con eso conseguireis mejor oferta del préstamo (además es condición para muchos bancos de internet, a los que por cierto, yo no acudiría, sobre todo por el tema de las revisiones y condiciones pero bueno...son atractivos). Y ¿cómo conseguir un valor de tasación alto? pues diciendo a la de la inmobiliaria que falsee el precio de compra, que presione al tasador para que ponga 6.000 eurillos más, esas cosas, vamos, perro perro! pero por una buena causa.

Si tienes menos pasta que yo, que es imposible, y consigues una buena oferta (yo he pillado euribor+0,55) pidiendo el 98% del valor del piso (también porque he pillado una parcela, pero ese es otro tema)pues puedes estar contento.

Lo importante es que ya tienes choza (casi) y quie me has hecho soltarte una gran chapa que espero que sirva a tus lectores. Y que no pienso volver a leer (ni la tuya ni la mía) porque tengo que currar.

Nos vemos en breve!

Au revoir!

Gorka dijo...

Hola!

gracias por estos comentarios tan locuaces.

La verdad es que pensaba que el Euríbor era inevitable... y me da que al final va a ser así, ya que se revisa cada año y espero ir mejorando económicamente en el futuro (si no, mal vamos...). La torta no va a ser para tanto (espero), ya que pedimos bastante poco para lo que suele ser normal.

Y perros nos vamos a poner, vaya que sí, guau, guau.

P.D: Si es que ya sabía yo que JaviM no iba a poder resistirse a la economía... ;)